Der Erwerb von Wohneigentum ist mit einem erheblichen finanziellen Aufwand verbunden und für die meisten Privatpersonen aus eigener Kraft nicht zu bewältigen. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder um ein Reihenhaus in einer Vorstadtsiedlung handelt.
Hypothek wie funktioniert das?
Die Aufnahme von Fremdmitteln zur Finanzierung der Immobilie ist eine gängige Praxis und eine weitverbreitete Form der Baufinanzierung ist eine Hypothek Sparkasse oder Bank. Dabei handelt es sich um ein Darlehen, bei dem die Immobilie durch ein eingetragenes Grundpfandrecht als Sicherheit eingesetzt wird. Immobilienkäufer, die sich in der Vergangenheit nicht mit dieser Form der Baufinanzierung auseinandergesetzt haben, stellen sich vor diesem Hintergrund häufig die Frage: Wie funktioniert eine Hypothek eigentlich?
Was ist eine Hypothek?
Eine Hypothek wird bei der Bank oder Sparkasse beantragt und ist ein zweckgebundenes Darlehen. Das Geld darf ausschließlich zum Neubau bzw. für Sanierungs-, Instandhaltungs- oder Renovierungsarbeiten eingesetzt werden. Damit unterscheidet sich die Hypothek von einem herkömmlichen Ratenkredit, der als unbesichertes Darlehen auch zur Anschaffung von Konsumgütern genutzt werden kann. Als Sicherheit für das Geld gebende Kreditinstitut dient die Immobilie.
Der Eigentümer tritt ein Grundpfandrecht an die Bank ab und macht sie auf diese Weise zum Miteigentümer. Durch einen notariell beglaubigten Eintrag ins Grundbuch wird der Vorgang rechtskräftig. Bei einer Zahlungsunfähigkeit durch den Schuldner kann die Bank auf die Immobilie zurückgreifen, um die Verbindlichkeiten durch eine Zwangsverwaltung oder eine Zwangsversteigerung auszugleichen.
Günstige Konditionen für Hypotheken
Im Gegensatz zu unbesicherten Darlehen wie dem Ratenkredit zeichnen sich Hypothekendarlehen durch deutlich günstigere Konditionen aus. Im Grunde werden drei Hypothekenmodelle unterschieden, die sich hinsichtlich des Zinssatzes und der Laufzeit unterscheiden. Bei der sogenannten Festhypothek handelt es sich um ein Darlehen mit feststehendem Zinssatz und exakt begrenzter Laufzeit. Die Zinsen verändern sich unabhängig von der Marktentwicklung für die Dauer der gesamten Laufzeit nicht. Diese Form des Hypothekendarlehens ist die risikoärmste Variante.
Bei der variablen Hypothek bleibt der Zinssatz variabel und unterliegt den marktüblichen Schwankungen des internationalen Kapitalmarktes. Generell liegt der Einstiegszinssatz etwas niedriger als bei der Festhypothek. Der Darlehensnehmer trägt allerdings das Risiko einer Zinsanpassung nach oben, wenn sich die Rahmenbedingungen ändern. Ein charakteristisches Merkmal der sogenannten Libor-Hypothek sind ein variabler Zinssatz und eine feste Laufzeit, die meist bei nicht mehr als sechs Monaten liegt.
Hypothek aufnehmen Sparkasse oder Bank
Zur Aufnahme einer Hypothek auf das Haus muss zunächst ein Darlehensantrag bei der Bank oder Sparkasse eingereicht werden. Da Hypothekendarlehen grundsätzlich mit einer maximalen Beleihung von 60 Prozent ausgegeben werden, ist eine Überprüfung des Eigenkapitals vor der Antragstellung erforderlich. Liegt der Anteil an Eigenmitteln unter 40 Prozent an der benötigten Finanzierungssumme, kann sich die Baufinanzierung als undurchführbar erweisen.
Ausnahme Dänemark
Das erforderliche hohe Niveau des Eigenkapitals, wie sie in den meisten Länden gilt, war in Dänemark überhaupt keine Voraussetzung: man konnte die Hypothek hundertprozentig aufnehmen. Auch jetzt noch wird für eine dänische Hypothek nur einen Eigenkapitalanteil bis 5 Prozent verlangt.
Mit dem Geldinstitut werden Konditionen und Rückzahlmodalitäten geklärt, bevor ein Eintrag des Grundpfandrechtes in das Grundbuch erfolgt. Nachdem die Grundschuld vollständig abgetragen und das Darlehen komplett zurückgezahlt wurde, erfolgt eine Tilgung des Grundbucheintrages. Dazu stellt die Bank eine löschfähige Quittung aus, mit der die notariell beglaubigte Entfernung des Grundbucheintrages erfolgt.
Voraussetzungen für ein Hypothekendarlehen Sparkasse oder Bank
Wichtigste Voraussetzungen
Ein geregeltes Einkommen, das durch eine Festanstellung mit unbefristetem Arbeitsvertrag garantiert wird, gilt als eine Grundvoraussetzung zur Bewilligung des Antrages.
Darüber hinaus spielt die Bonität des zukünftigen Schuldners eine große Rolle. Grundsätzlich erfolgt vor der Darlehensvergabe immer eine Schufa-Abfrage vonseiten der Banken, mit der die Zahlungsmoral des Gläubigers auf den Prüfstand gestellt wird. Ein negativer Schufa-Eintrag kann zu schlechteren Konditionen oder im schlimmsten Fall zu einer Ablehnung des Hypothekendarlehens führen. Einfluss auf die Darlehensbewilligung hat darüber hinaus die Höhe des Eigenkapitals. Grundsätzlich verbessern sich für Bauherren mit einem hohen Anteil an Eigenmitteln die Aussichten auf einen positiven Bescheid über ein Hypothekendarlehen.
