Die vorzeitige Ablösung einer Hypothek ist meist mit hohen Kosten verbunden. Die Banken verlangen häufig Strafgebühren, die als sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung bezeichnet werden. Mit dieser Praxis lassen sich die Geldinstitute das entgangene Geschäft mit den Zinsen bezahlen. In Abhängigkeit von der Höhe des Hypothekendarlehens können sich die Kosten im fünfstelligen Bereich bewegen. Für die Kunden ist damit eine enorme finanzielle Belastung verbunden.
Wenn Sie eine Hypothek früher ablösen, müssen Sie wohl durchdacht sein, zumal zahlreiche Geldinstitute die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung nicht plausibel begründen.
Vielfältige Gründe für vorzeitige Ablösung
Die Gründe für eine vorzeitige Ablösung des Hypothekendarlehens sind vielfältig. Häufig führen finanzielle Notlagen zu einer Kündigung des Immobiliendarlehens. Eine Scheidung, ein Todesfall oder Arbeitslosigkeit können finanzielle Engpässe nach sich ziehen, die einen Verkauf der Immobilie und eine vorzeitige Ablösung des Hypothekendarlehens erforderlich machen.
Andererseits spielen bei einem unerwarteten Geldeingang durch eine Erbschaft oder die Auszahlung einer Lebensversicherung Überlegungen eine Rolle, ein kostspieliges Darlehen vorfristig zurückzuzahlen. Die erhoffte Ersparnis wird allerdings neben der Vorfälligkeitsentschädigung für die Bank durch Notargebühren zusätzlich geschmälert. Aus diesem Grund muss genauestens abgewägt werden, welche Variante vorteilhaft ist.
Hypothek vorzeitig ablösen Kosten
Keine Vorfälligkeitsentschädigung fällt an, wenn das Hypothekendarlehen fristgemäß gekündigt wird. Voraussetzung dafür ist eine entsprechende Klausel im Darlehensvertrag. Bei einem Vertrag mit einer zehnjährigen Zinsbindung können Sie nach Ablauf von 10 Jahren die Hypothek vorzeitig kündigen, unabhängig davon, welche Laufzeit der Vertrag hat.
Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt in diesem Fall sechs Monate. Wurde kein Kündigungsrecht vereinbart, kann die Bank auf die Erfüllung des Vertrages bestehen oder eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Hypothek vorzeitig ablösen ohne Vorfälligkeitsentschädigung
Bei einer geplanten Umschuldung aufgrund niedrigerer Zinsen bei einem anderen Anbieter sind Sie in diesem Fall auf die Kulanz des Geldinstitutes angewiesen. Wegen der derzeit niedrigen Zinsen berechnen die Banken besonders hohe Entschädigungszahlungen bei einer vorzeitigen Kündigung. Der Grund dafür liegt in der Berechnungsmethode für die Vorfälligkeitsentschädigung. Die Summe ergibt sich aus der Restlaufzeit des Vertrages, der Restschuld und der Differenz zwischen dem Anlagezins der Bank und dem vertraglich vereinbarten Zinssatz für das Hypothekendarlehen.
Begrenzung der Ablösesumme im Einzelfall
Lediglich in Einzelfällen ist die Ablösesumme im Fall einer vorzeitigen Kündigung begrenzt. Zum einen gilt die Begrenzung, wenn der Schuldner einen höheren Kreditrahmen benötigt, den er nur von einem anderen Geldinstitut erhält. In diesem Fall darf die Bank lediglich den tatsächlich entstandenen Zinsverlust berechnen, wenn Sie die Hypothekenkredit vorzeitig ablösen.
Im zweiten Fall muss das Recht auf Sondertilgungen beachtet werden, falls dieser Punkt Bestandteil des Darlehensvertrages ist. Dabei muss die Bank bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung davon ausgehen, dass der Kunde sein Recht auf Sondertilgungen bis zum Ende der Vertragslaufzeit in Anspruch genommen hätte. Auf diese Weise reduziert sich die Restschuld und damit die Zinserträge der Bank.
In der Praxis wird dieser Umstand von den Geldinstituten oft nicht berücksichtigt, weshalb Experten dazu raten, im Zweifelsfall eine gerichtliche Klärung anzustreben.
Umgehen der Vorfälligkeitsentschädigung
Im Rahmen von Sonderaktionen bieten einige Geldhäuser Hypothekendarlehen an, die jederzeit ohne Entschädigungszahlungen vollem Umfang getilgt werden können. Die Flexibilität lassen sich die Banken in der Regel mit einem Zinsaufschlag bezahlen, der derzeit zwischen 0,2 und 0,3 Prozent liegt. Was auf den ersten Blick wie eine moderate Steigerung aussieht, entpuppt sich bei näherer Betrachtung als erhebliche Mehrbelastung für die gesamte Vertragsdauer. Bei einer Darlehenssumme von 150.000 Euro fallen bei einer Erhöhung um 0,3 Prozentpunkte rund 4.500 Euro mehr an Zinszahlungen an.
Sinnvoll ist die Ausstiegsklausel, wenn der Darlehensnehmer in absehbarer Zeit mit dem Eingang eines größeren Geldbetrages beispielsweise durch eine Erbschaft rechnet oder ein berufsbedingter Umzug erforderlich wird. Einige Banken bieten auch eine Begrenzung der Vorfälligkeitsentschädigung bei einer vorzeitigen Ablösung des Darlehens an. In diesem Fall wird die Entschädigungszahlung auf einen bestimmten Prozentsatz begrenzt.
