Die Aufnahme einer Hypothek zur Finanzierung einer Immobilie ist eine gängige Praxis. Nur wenige Bauherren verfügen über ausreichend liquide Mittel, um den Neubau eines Eigenheims ohne Fremdmittel zu finanzieren. Die Hypothek ist ein zweckgebundenes Darlehen, bei dem der Wert der Immobilie als Sicherheit dient. Das Geld gebende Kreditinstitut wird in das Grundbuch eingetragen und auf diese Weise zum Miteigentümer.
Bei einem Hypothekendarlehen handelt es sich in der Regel um eine große Summe im sechsstelligen Bereich. Trotz sorgfältiger Finanzplanung kann es hin und wieder vorkommen, dass das Darlehen nicht ausreicht und weiterer Finanzbedarf entsteht. In diesem Fall kann der Bauherr eine 2. Hypothek aufnehmen, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.
Gründe für eine zweite Hypothek
Eine sorgfältige Finanzplanung macht das Aufnehmen einer zweiten Hypothek bei den meisten Bauvorhaben überflüssig. Trotzdem kann es in Einzelfällen zu einem Nachfinanzierungsbedarf kommen. Häufig ist eine zu knappe Kalkulation dafür verantwortlich, dass der tatsächliche Bedarf an Finanzmitteln die Planung übersteigt. Problematisch wird es, wenn alle Eigenmittel aufgebraucht sind und keine Reserve mehr vorhanden ist. Darüber hinaus können auch unvorhersehbare Ereignisse zu Mehrkosten am Bau führen.
Trifft die Baufirma bei Ausschachtungsarbeiten für den Keller auf eine Wasserader, sind Verzögerungen und Mehrkosten die Folge. Gleiches gilt für Unwetterschäden, die während der Bauphase eintreten. Auf diese Weise kann selbst eine grundsolide Finanzierung plötzlich aus dem Ruder laufen. Eine Nachfinanzierung kann auch erforderlich werden, wenn der Bauherr sich entscheidet, statt des geplanten Laminats ein kostspieliges Parkett verlegen zu lassen. In diesen Fällen müssen die Immobilienbesitzer eine zusätzliche Hypothek aufnehmen, um den Mehrbedarf an finanziellen Mitteln aufzufangen.
Was ist eine zweite Hypothek?
Bevor eine zweite Hypothek aufgenommen werden kann, muss die Beleihungsgrenze für die Immobilie unter die Lupe genommen werden. Ist bereits mit dem ersten Baukredit die Beleihungsgrenze von 90 Prozent ausgeschöpft, wird es schwierig, das Geldinstitut zu einer Nachfinanzierung zu bewegen.
Liegt die Beleihung hingegen erst bei 60-70 Prozent vom Immobilienwert, lassen sich die meisten Banken auf die Vergabe einer weiteren Hypothek ein. Dessen ungeachtet sind die Konditionen für die zweite Hypothek deutlich schlechter, als für das erste Immobiliendarlehen. Das liegt auf der einen Seite an der Rangfolge, mit der die Gläubiger in das Grundbuch eingetragen werden und auf der anderen Seite am Arbeitsaufwand, den die Banken mit einer schnell bewilligten Nachfinanzierung haben.
Rangfolge im Grundbuch
Bei der Vergabe eines Hypothekendarlehens wird das Kreditinstitut als Gläubiger im Grundbuch eingetragen. Ist der Schuldner nicht mehr in der Lage, seinen Zahlungsverpflichtungen nachzukommen, hat die Bank das Recht, die Immobilie zu veräußern oder unter Zwangsverwaltung zu stellen. Die erste Hypothek wird generell als Rang 1 bezeichnet. Das bedeutet, die Verbindlichkeiten dieses Kreditinstituts werden vorrangig aus dem Verkaufserlös bedient.
Die zweite Hypothek wird nachrangig im Grundbuch eingetragen. Im Fall einer Zwangsvollstreckung mit Verkauf werden zunächst die Schulden aus dem ersten Rang getilgt, bevor das nachrangige Darlehen bedient wird. Dieses Risiko lassen sich die Banken mit einem Risikoaufschlag bezahlen, der sich in einem höheren Zinssatz äußert. Meist werden zwischen 0,5 % und 1 % mehr Zinsen verlangt. Der Zinssatz fällt umso niedriger aus, je weniger die Immobilie aus der ersten Hypothek belastet ist. Bei einem Beleihungswert von nur 65 % stehen die Chancen auf eine zinsgünstige Nachfinanzierung gut.
