Hypothek und Grundschuld sind Sicherheiten, mit deren Hilfe Fremdmittel von einem Geldinstitut zur Finanzierung einer Liegenschaft aufgenommen werden können. Die Vergabe eines Baukredites knüpfen Banken an bestimmte Sicherheiten, die das Risiko eines Zahlungsausfalls minimieren sollen.
Zum einen wird die Bonität des künftigen Schuldners durch eine Schufa-Abfrage überprüft und auf der anderen Seite werden ein bestimmter Prozentsatz an Eigenkapital und zusätzliche Sicherheiten gefordert. Sowohl Grundschuld als auch die Hypothek werden für den Fall, dass der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt, als Mittel zur Schuldentilgung genutzt.
Hypothek und Grundschuld: Der wesentlich Unterschied
Hypothek und Grundschuld machen das Geldinstitut durch einen notariell beglaubigten Eintrag in das Grundbuch zum Miteigentümer an der Immobilie. Kann der Kreditnehmer die monatlichen Raten nicht mehr bedienen, hat das Geldinstitut das Recht, die Immobilie zwangsversteigern zu lassen, um mit dem Erlös die Schulden zu tilgen. Im Gegensatz zur Grundschuld verliert die Hypothek mit der Dauer der Tilgung stetig an Wert.
Je länger der Kreditnehmer seine Schulden durch regelmäßige Ratenzahlungen an die Bank verringert, desto weniger ist die Hypothek für das Geldinstitut wert. Die Hypothek ist damit immer an die konkrete Forderung des Geld gebenden Kreditinstitutes geknüpft.
Nach einer vollständigen Rückzahlung des Hypothekendarlehens erstellt die Bank eine löschfähige Quittung und der Kreditnehmer kann den Eintrag aus dem Grundbuch entfernen lassen. Die Grundschuld hingegen erlischt nicht automatisch, sondern bleibt auch nach Zahlung der letzten Rate als Grundbucheintrag bestehen.
Fortlaufende Verwendung der Grundschuld
Die Grundschuld kann nur mit Zustimmung des Eigentümers aus dem Grundbuch gelöscht werden. In der Praxis beantragt der Kreditnehmer nach der vollständigen Rückzahlung des Immobilienkredites die Übertragung der Grundschuld von der Bank auf ihn selbst.
In diesem Fall hat der Immobilienbesitzer ein komplett abbezahltes eigenes Haus, auf dem dennoch eine Grundschuld lastet, deren Eigentümer er ebenfalls ist. Da Objekte nur schuldenfrei verkauft werden dürfen, hat der Hausbesitzer als Inhaber der Grundschuld stets ein Mitspracherecht, wenn die Immobilie verkauft werden soll. Ohne seine Zustimmung darf das Objekt nicht veräußert werden. Insbesondere bei Erbstreitigkeiten kann sich die Grundschuld dabei als vorteilhaft erweisen.
Löschung der Grundschuld erübrigt sich
Die Löschung der Grundschuld durch einen notariell beglaubigten Eintrag ist nach der Tilgung eines Darlehens zur Immobilienfinanzierung kein Problem. Bei der Bank wird eine Löschquittung angefordert und ein Notar leitet die weiteren Schritte ein. In der Praxis ist dieser Vorgang nicht erforderlich, da der Kreditnehmer die Grundschuld auf sich selbst übertragen lassen kann. Auf diese Weise werden Notarkosten und Gebühren beim Grundbuchamt gespart.
Sollte zu einem späteren Zeitpunkt ein neues Darlehen bei einem Kreditinstitut aufgenommen werden, kann der Eintrag einfach auf den Gläubiger übertragen werden. Dies kann bei Renovierungsmaßnahmen im Haus, bei der Anschaffung einer neuen Heizanlage oder bei Dachdeckerarbeiten der Fall sein. Auch in diesem Fall entfallen Notar- und Grundbuchamt-Gebühren. Im Grundbuch wird lediglich festgehalten, dass die Grundschuld auf einen anderen Empfänger übergegangen ist.
