Als Hypothek wird ein zweckgebundenes Bankdarlehen bezeichnet, das ausschließlich für den Erwerb oder Neubau einer Immobilie oder für Renovierungs-, Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen eingesetzt werden darf. Der Immobilienbesitzer tritt ein Grundpfandrecht an das Geldinstitut ab, das auf diese Weise zum Miteigentümer wird. Hier können Sie unterschiedliche Hypotheken evaluieren: Nettodarlehensbetrag, Beleihung, Laufzeit und Tilgung eingeben und direkt Zinsen vergleichen.
Hypothek aufs Haus aufnehmen
In Zeiten historisch niedriger Zinssätze für die Baufinanzierung planen viele Menschen, den Traum vom Eigenheim in die Tat umzusetzen und mit dem Bau oder Kauf einer Immobilie gleichzeitig für den Altersruhestand vorzusorgen.
Eine Möglichkeit, diesen Lebenstraum Wirklichkeit werden zu lassen ist die Finanzierung über eine Hypothek. Bei dieser Form des Darlehens dient die Immobilie als Sicherheit für die Bank, indem der Eigentümer ein Grundpfandrecht an das Geld gebende Kreditinstitut abtritt. Bauherren profitieren bei dieser Form der Darlehensbesicherung von niedrigen Zinsen bei langen Laufzeiten.
Hypothek Immobilie
Anders als bei einem herkömmlichen Ratenkredit ist ein Hypothekendarlehen zweckgebunden und darf nur für den Neubau eines Eigenheimes oder für Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen verwendet werden. Als Sicherheit für die Bank wird das Haus eingesetzt. Dieser Vorgang wird durch einen notariell beglaubigten Eintrag in das Grundbuch manifestiert. Das Kreditinstitut wird dadurch Miteigentümer an der Immobilie und kann unter bestimmten Umständen entscheiden, was mit dem Haus geschieht.
Dieser Fall tritt ein, wenn der Schuldner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt und den Kredit nicht mehr bedient. Die Bank kann das Haus unter Zwangsverwaltung stellen oder versteigern lassen, um die Schulden aus dem Erlös zu begleichen. Die Hypothekensumme schrumpft im gleichen Maße, wie der Schuldner das Darlehen abträgt.
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Hypothek aufnehmen: Rechner
Hypothek aufnehmen – Wie geht das?
Wer eine Hypothek aufnehmen will, muss einen entsprechenden Darlehensantrag bei einer Bank stellen. Im Grunde wird mit diesem Darlehen eine Liegenschaft an das Kreditinstitut verpfändet. Vor dem ersten Schritt ist eine Überprüfung des vorhandenen Eigenkapitals erforderlich. Grundsätzlich werden Hypothekendarlehen mit einer maximalen Beleihung von 60 Prozent ausgegeben. Bei diesem Beispiel wären rund 40 Prozent an Eigenkapital erforderlich, um den Bau oder Kauf der Immobilie solide finanzieren zu können.
Wurde mit dem Kreditinstitut Einigkeit über die Konditionen und Rückzahlungsmodalitäten erzielt, erfolgt ein Grundbucheintrag, der die Bank als Miteigentümer ausweist. Erst nach einem vollständigen Abtragen des Darlehens stellt die Bank eine löschfähige Quittung aus und das Kreditinstitut wird als Mitbesitzer aus dem Grundbuch entfernt.
Hypothek aufnehmen: Voraussetzungen
Die Vergabe eines Hypothekendarlehens ist an bestimmte Bedingungen geknüpft, die der Antragsteller erfüllen muss. Grundsätzlich gilt: Ohne geregeltes Einkommen, eine Festanstellung und einen unbefristeten Arbeitsvertrag lehnen die Banken den Antrag auf eine Hypothek ab. Da jeder Antragsteller einer Schufa-Abfrage durch das Geld gebende Kreditinstitut zustimmen muss, spielt die persönliche Bonität eine große Rolle.
Mit einem negativen Schufa-Eintrag sind die Aussichten auf ein zinsgünstiges Hypothekendarlehen denkbar schlecht. Sind sämtliche Voraussetzungen erfüllt, kann ein zu geringer Eigenkapitalanteil der Bewilligung des des Darlehens entgegenstehen. Als Faustregel gilt: Mindestens 20 Prozent Eigenkapital sollte vorhanden sein. Bei einer Darlehenssumme von 300.000 Euro liegt der Anteil demzufolge bei 60.000 Euro, die der Antragsteller im Idealfall einbringen sollte.
Hypothek erhöhen
Eine falsche Kalkulation bei den Bau- oder Instandhaltungskosten oder höhere Kosten für die Grundstückserschließung können zu einem erhöhten Finanzbedarf in der Bau- oder Sanierungsphase führen. Wenn sich abzeichnet, dass die kalkulierten Kosten aus dem Ruder laufen, sollte frühzeitig über eine Nachfinanzierung nachgedacht werden.
Eine Erhöhung der Hypothek ist in den meisten Fällen nicht möglich, da die Konditionen für das Darlehen feststehen. Einen Ausweg bietet die Aufnahme einer zweiten Hypothek. Dies ist allerdings nur möglich, wenn die Beleihungsgrenze für die Immobilie noch nicht erreicht ist. Bauherren sollten sich darüber im Klaren sein, dass eine Nachfinanzierung immer mit schlechteren Konditionen verbunden ist.
Hypothek aufnehmen im Alter
- Eine Immobilie ist als wertbeständige und inflationsgeschützte Wertanlage eine beliebte Form der privaten Altersvorsorge. Rentner, die ihr Eigenheim im Alter abbezahlt haben, müssen keine Mietzahlungen mehr leisten und senken auf diese Weise die monatliche finanzielle Belastung. Wer als Rentner zur Miete wohnt und über ein höheres Barvermögen verfügt, kann sich auch im Alter den Traum vom Wohneigentum erfüllen. Da bei einem Hypothekendarlehen die Immobilie als Banksicherheit dient, entstehen für die Geldinstitute kaum Risiken.
- Rentner, die etwa die Hälfte des Darlehensbetrages als Eigenanteil einbringen können, haben in der Praxis kaum Probleme, ein Hypothekendarlehen zu erhalten. Über einen Grundbucheintrag wird die Bank automatisch zum Miteigentümer an der Immobilie. Das Kreditausfallrisiko bei einem vorzeitigen Ableben des Kreditnehmers wird vom Geldinstitut als gering eingeschätzt. Wenn lediglich 50 Prozent der Darlehenssumme von der Bank finanziert werden müssen, wird der Erlös bei einem Verkauf des Eigenheims zur Begleichung der Restschuld verwendet.
Hypothek aufnehmen als Rentner
- Senioren sind häufig vermögend und verfügen oft trotzdem nicht über genügend liquide Mittel, um größere Ausgaben zu begleichen. Das Geld steckt nicht selten in einer Immobilie, die als eine Säule der privaten Altersvorsorge eine wichtige Funktion erfüllt. Da kaum ein Rentner das Eigenheim verkaufen will, bieten einige Banken und Finanzdienstleister die Möglichkeit, die Immobilie mit einer Hypothek zu belasten und auf diese Weise an Bargeld zu gelangen. Wie bei jedem anderen Hypothekendarlehen dient das Haus als Sicherheit, was sich die Bank durch einen Grundbucheintrag bestätigen lässt.
- In der Regel werden Kredite bis zu einer Höhe von 35 Prozent des Immobilienwertes ausgezahlt. Als Voraussetzung gilt: Das Haus muss schuldenfrei sein und selbst genutzt werden. Wer als Rentner eine Hypothek aufnimmt, muss meist mit höheren Zinsen rechnen und die Darlehen sind nicht billig. Verstirbt der Kreditnehmer vorzeitig, werden meist die Erben in die Pflicht genommen, bis der Kredit in voller Höhe abgetragen ist.
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Entwicklung der Hypothekenzinsen
Die künftige Entwicklung der Hypothekenzinsen hat für Immobilienbesitzer eine große Bedeutung. Die Prognose dient als Grundlage für eine Festlegung der Zinsbindung. Bedingt durch die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank verharren die Hypothekenzinsen derzeit auf einem historisch niedrigen Niveau.
Da in naher Zukunft keine Wende bei der Zinspolitik erfolgen wird, ist der Zeitpunkt für ein Hypothekendarlehen in der Gegenwart günstig. Bauherren sollten bei einem Neuvertrag eine langfristige Zinsbindung für einen Zeitraum von mindestens 15 Jahren anstreben. Gleichzeitig lassen niedrige Zinsen höhere Tilgungsraten zu, sodass die Rückzahlung des Darlehens in einem überschaubaren Zeitraum erfolgen kann. Bei einem Hypothekendarlehen handelt es sich in der Regel um eine hohe Kreditsumme.
Bereits ein Aufschlag von 0,5 Prozent kann in Abhängigkeit von der Höhe der Kreditsumme eine Mehrbelastung von mehreren Hundert Euro im Jahr ausmachen. Hinzu kommt die Tatsache, dass eine eventuell fällige Anschlussfinanzierung nur zu deutlich schlechteren Konditionen zu haben ist.
Hypothekenzinsen in der Schweiz
Die Schweiz ist kein Mitglied der EU und gehört nicht dem gemeinsamen Währungsraum des Euros an. Aus diesem Grund haben die Entscheidungen der EZB keine unmittelbaren Auswirkungen auf die Zinsentwicklung im deutschen Nachbarland. Über die Höhe des Leitzinses wacht die Schweizer Nationalbank. Für Immobilienbesitzer ist es generell jederzeit möglich, ein Hypothekendarlehen bei einem Schweizer Geldinstitut aufzunehmen. Aktuell liegen die Hypothekenzinsen für ein Darlehen mit 15-jähriger Laufzeit zwischen 2 und 3 Prozent.
Berücksichtigt werden muss allerdings das Währungsrisiko, da der Wechselkurs zwischen Euro und Schweizer Franken Schwankungen unterworfen ist. Im Jahr 2014 hat die Schweizer Nationalbank das feste Wechselkursverhältnis aufgehoben. Seither floatet die Schweizer Währung frei. Bei einer Aufwertung des Schweizer Franken besteht das Risiko für deutsche Immobilienbesitzer, finanzielle Nachteile zu erleiden.
Immobilienfinanzierung in Frankreich
Zahlreiche deutsche Rentner und Pensionäre planen, ihren Lebensabend im mediterranen Ambiente an der französischen Mittelmeerküste zu verbringen und erwägen aus diesem Grund den Erwerb einer Ferienimmobilie im deutschen Nachbarland. In Frankreich erfolgt die Absicherung eines Baukredites nahezu ausschließlich über eine Hypothek.
Französische Banken geben die Darlehen mit überwiegender Mehrheit mit einem variablen Zinssatz aus. Da keine 100-Prozent-Finanzierungen angeboten werden, spielt die Höhe des Eigenkapitals eine wichtige Rolle bei der Antragstellung. Rund 30 Prozent Eigenkapital sollten vorhanden sein, wenn eine Immobilienfinanzierung in Frankreich angestrebt wird. Die Laufzeiten liegen in der Regel zwischen 5 und 20 Jahren und werden für Kreditnehmer maximal bis zur Vollendung des 70. Lebensjahres angeboten.
Baufinanzierung für Selbstständige
Selbstständige und Freiberufler müssen für eine Baufinanzierung hohe Hürden überwinden. Banken schätzen das Kreditausfallrisiko bei dieser Berufsgruppe deutlich höher ein, als bei Angestellten oder Beamten mit einer Festanstellung. Da Selbstständige keine Lohnbescheinigungen oder Gehaltsabrechnungen vorlegen können, fordern die Kreditinstitute Einkommensnachweise für die letzten drei Jahre, detaillierte Einnahmen-Überschuss-Rechnungen und eine lückenlose
Aufstellung der vorhandenen Vermögenswerte. Nicht selten wird darüber hinaus Einsichtnahme in die Konten gefordert. Unregelmäßigkeiten in der Buchführung führen in der Regel zur Ablehnung des Darlehensantrages. Selbst wenn der Antrag auf einen Baukredit bewilligt wird, müssen Selbstständige deutlich schlechtere Konditionen in Kauf nehmen als ein sozialversicherungspflichtiger Arbeitnehmer.
Hypothek, Baukredit und Grundschuld: Die Unterschiede
Eine Hypothek und ein Baukredit sind Darlehen, die von den Banken zum Zweck des Immobilienerwerbs oder -neubaus ausgegeben werden. Bei beiden Formen der Immobilienfinanzierung erfolgt ein Eintrag in das Grundbuch, der das Geldinstitut zum Miteigentümer an der Immobilie macht. Bei einem Zahlungsverzug kann das Kreditinstitut auf die Immobilie zurückgreifen und den Erlös, der durch einen Verkauf oder eine Zwangsversteigerung eingenommen wird, zur Tilgung der Restschuld verwenden.
Bei einem klassischen Baukredit bleibt die Grundschuld des Kreditnehmers bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens in voller Höhe erhalten. Anders verhält es sich bei der Hypothek: Je mehr der Schuldner von der Kreditsumme durch Tilgungsleistungen abgetragen ab, desto weniger wird die Hypothek für die Bank wert.
Stellt der Kreditnehmer kurz vor dem Ende der Vertragslaufzeit die Ratenzahlungen ein, darf die Bank nach einem Verkauf der Immobilie nur den Betrag beanspruchen, der zur Tilgung der restlichen Darlehenssumme erforderlich ist.
Bei einem Hypothekendarlehen erstellt das Geldinstitut nach einer vollständigen Rückzahlung eine löschfähige Quittung, mit der der Grundbucheintrag notariell beglaubigt entfernt werden kann. Die Grundschuld erlischt hingegen nicht automatisch und kann nur mit Zustimmung des Immobilienbesitzers aus dem Grundbuch entfernt werden.