Ein Hausbau ist ein gewaltiges Projekt, das einen hohen Finanzbedarf erfordert. Bauherren binden sich mit einer Hypothek in der Regel jahrzehntelang an die Bank, um das Darlehen zurückzuzahlen. Problematisch wird das Unterfangen, wenn sich während der Bauphase eine Finanzierungslücke auftut. Die Ursachen dafür sind vielfältig. Mehrkosten können eine eingestürzte Baugrube, Unwetterschäden, Fehler bei der Projektierung oder die kurzfristige Entscheidung für einen teureren Fußbodenbelag verursachen. Schnell ist das Budget überschritten und es entsteht zusätzlicher Finanzbedarf.
Schlechtere Konditionen bei Nachfinanzierung
Als Nachfinanzierung wird ein zusätzlicher Kredit bezeichnet, der zur Begleichung von unvorhergesehenen höheren Baukosten benötigt wird. Wie bei der ersten Hypothek dient die Immobilie als Sicherheit. Allerdings wird dieses Darlehen nur vergeben, wenn die Beleihungsgrenze von 90 Prozent des Beleihungswertes noch nicht überschritten ist.
Die Nachfinanzierung ist ein sogenanntes nachrangiges Darlehen. Das heißt, dass, wenn bei Rückzahlungsausfall die Immobilie verkäuft werden muss, zuerst die erstrangige Schuld vom Erlös bezahlt wird. Die Bank, die das nachrangige Darlehen vergeben hat, muss sich mit dem Restbetrag, der bei einer eventuell erforderlichen Zwangsversteigerung übrig bleibt, zufriedengeben. Dieses höhere Risiko hat schlechtere Konditionen für die Nachfinanzierung zur Folge.
Wie Baufinanzierung nachfinanzieren?
Eine Nachfinanzierung beim Hausbau ist eine kostspielige Angelegenheit die sich nicht immer vermeiden läßt. Die Beantragung einer Nachfinanzierung ist immer mit einem hohen bürokratischen Aufwand verbunden. Sollte das Darlehen bei einer anderen Bank beantragt werden, müssen sämtliche Bauunterlagen eingereicht werden. Dazu gehören Einkommensnachweise, Finanzierungsplan, Baupläne, Kostenkalkulation und Grundbuchauszug. Zusätzlich verlangen die meisten Geldinstitute eine konkrete Aufstellung über die ausstehenden Arbeiten an der Immobilie und eine Bestätigung vom Architekten, dass das beantragte Darlehen zur Deckung der offenen Kosten ausreicht. Grundsätzlich sollte über eine Nachfinanzierung zunächst mit der Bank verhandelt werden, die bereits als Gläubiger im Grundbuch steht. Andere Kreditgeber lehnen die nachträgliche Baufinanzierung häufig mit Hinweis auf die Risiken ab.
Wie Nachfinanzierung vermeiden?
Baufinanzierung mit Reserveoption
Die Vermeidung einer Nachfinanzierung ist der kostengünstigste Weg zum Eigenheim. Bewährt hat sich in der Praxis ein Immobiliendarlehen mit Reserveoption. Bei dieser Form der Baufinanzierung bleibt ein bestimmter Betrag als Reserve zurück, auf den nur im Bedarfsfall zurückgegriffen wird. Je nach Anbieter und Projekt handelt es sich um einen Betrag zwischen 15.000 und 25.000 Euro. Bei dieser Finanzierungsform ist darauf zu achten, dass die Bank keine zusätzlichen Gebühren berechnet, wenn die stille Reserve nicht benötigt wird. Grundsätzlich sollte die Baufinanzierung nicht zu knapp kalkuliert werden. Unvorhersehbare Ereignisse können während der Bauphase jederzeit eintreffen und einen höheren Finanzbedarf erfordern.
Finanzielle Reserve als Eigenanteil
Eine Alternative zum Hypothekendarlehen mit Reserveoption bilden finanzielle Rücklagen als Eigenanteil. Generell sollte der Eigenanteil bei einer Baufinanzierung bei mindestens 20 Prozent liegen. Eine kostspielige Nachfinanzierung kann vermieden werden, wenn zusätzlich ein Anteil von 3-5 Prozent von der Darlehenssumme als Barreserve gehalten wird. Das Geld kann beispielsweise eingesetzt werden, um eine Fachfirma mit der Ausführung von Arbeiten zu beauftragen, die ursprünglich als Eigenleistung geplant werden. Dieser Fall tritt ein, wenn der Bauherr aus gesundheitlichen Gründen die entsprechenden Arbeiten nicht ausführen kann. Wird das Geld nicht benötigt, kann es nach Abschluss des Bauvorhabens zur Sondertilgung eingesetzt werden und auf diese Weise zur Verminderung der Schuldenlast beitragen.
